商品房銷售管理辦法
中華人民共和國建設(shè)部令
第 88 號(hào)
《商品房銷售管理辦法》已于2001年3月14日經(jīng)建設(shè)部第38次部常務(wù)會(huì)議審議通過，現(xiàn)予發(fā)布,，自2001年6月1日起施行,。
部 長 俞正聲
二〇〇一年四月四日
商品房銷售管理辦法
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益,，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》,、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》，制定本辦法,。
第二條 商品房銷售及商品房銷售管理應(yīng)當(dāng)遵守本辦法,。
第三條 商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。
本辦法所稱商品房現(xiàn)售,，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為,。
本辦法所稱商品房預(yù)售,，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為,。
第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房,，也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房。
第五條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國商品房的銷售管理工作,。
省,、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工作。
直轄市,、市,、縣人民政府建設(shè)行政主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門(以下統(tǒng)稱房地產(chǎn)開發(fā)主管部門)按照職責(zé)分工,，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工作,。
第二章 銷售條件
第六條 商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度。
商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證明的辦理程序,，按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。
第七條 商品房現(xiàn)售,應(yīng)當(dāng)符合以下條件：
(一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；
(二)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件,；
(三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證,；
(四)已通過竣工驗(yàn)收；
(五)拆遷安置已經(jīng)落實(shí),；
(六)供水,、供電,、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件,，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；
(七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí),。
第八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案,。
第九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)的商品房，其抵押權(quán)的處理按照《中華人民共和國擔(dān)保法》,、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。
第十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人,。
第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房,。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
第十二條 商品住宅按套銷售,，不得分割拆零銷售,。
第十三條 商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的,，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時(shí)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議,。
第三章 廣告與合同
第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告,，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》,、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí),、合法,、科學(xué)、準(zhǔn)確,。
第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定,。
第十六條 商品房銷售時(shí),，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。
商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：
(一)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所,；
(二)商品房基本狀況,；
(三)商品房的銷售方式；
(四)商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款,、付款方式,、付款時(shí)間；
(五)交付使用條件及日期,；
(六)裝飾,、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾,；
(七)供水、供電,、供熱,、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路,、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任,；
(八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬,；
(九)面積差異的處理方式；
(十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜,；
(十一)解決爭議的方法,；
(十二)違約責(zé)任；
(十三)雙方約定的其他事項(xiàng),。
第十七條 商品房銷售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商議定,，國家另有規(guī)定的除外。
第十八條 商品房銷售可以按套(單元)計(jì)價(jià),，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià),。
商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán),，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律,、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利,，承擔(dān)責(zé)任。
按套(單元)計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的,，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e,。
第十九條 按套(單元)計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款,。
按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸,，并約定誤差范圍,。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致,，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi),，維持總價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍,，合同中未約定處理方式的,，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款,。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任,。
第二十條 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的,，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。
合同未作約定的,，按以下原則處理：
(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的,，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款；
(二)面積誤差比絕對值超出3%時(shí),，買受人有權(quán)退房,。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人,，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息,。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí),，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足,；超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人,。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí),，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人,。
因本辦法第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成面積差異,，當(dāng)事人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議,。
第二十一條 按建筑面積計(jì)價(jià)的,，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式,。
第二十二條 不符合商品房銷售條件的,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用,。
符合商品房銷售條件的,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí),，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r(jià)款,；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用,；當(dāng)事人之間另有約定的,，從其約定。
第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預(yù)售商品房的,，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》,。
第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房,。商品房銷售后,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì),。
經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更,、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型,、空間尺寸,、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi),，書面通知買受人。
買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù),。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的,，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房價(jià)款的變更,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的,，買受人有權(quán)退房；買受人退房的,，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任,。
第四章 銷售代理
第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu),。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同,，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利,、義務(wù)。
第二十六條 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí),，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書,。
第二十七條 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人介紹所代理銷售商品房的有關(guān)情況,。
受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得代理銷售不符合銷售條件的商品房,。
第二十八條 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。
第二十九條 商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn),，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù),。
第五章 交 付
第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人,。未能按期交付的,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,。
因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人,。
第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量,、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致,，未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致,。
第三十二條 銷售商品住宅時(shí),，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)，向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》,、《住宅使用說明書》,。
第三十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍,、保修期限,、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算,。
商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期,；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限,。
非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期,。
在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù),，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任,。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任,。
第三十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實(shí)施測繪,，測繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi),，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門,。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。
第三十五條 商品房交付使用后,，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn),，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任,。
第六章 法律責(zé)任
第三十六條 未取得營業(yè)執(zhí)照,，擅自銷售商品房的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰,。
第三十七條 未取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書,，擅自銷售商品房的，責(zé)令停止銷售活動(dòng),，處5萬元以上10萬元以下的罰款,。
第三十八條 違反法律、法規(guī)規(guī)定,，擅自預(yù)售商品房的,，責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得,；收取預(yù)付款的,，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。
第三十九條 在未解除商品房買賣合同前,，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人的,，處以警告，責(zé)令限期改正,，并處2萬元以上3萬元以下罰款,；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任,。
第四十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收,、驗(yàn)收不合格或者對不合格按合格驗(yàn)收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰,。
第四十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將測繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房地產(chǎn)行政主管部門的,，處以警告，責(zé)令限期改正,，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款,。
第四十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房中有下列行為之一的，處以警告,，責(zé)令限期改正,，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。
(一)未按照規(guī)定的現(xiàn)售條件現(xiàn)售商品房的,；
(二)未按照規(guī)定在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案的；
(三)返本銷售或者變相返本銷售商品房的,；
(四)采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的,；
(五)分割拆零銷售商品住宅的；
(六)不符合商品房銷售條件，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的,；
(七)未按照規(guī)定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》,、《商品房買賣合同示范文本》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》的,；
(八)委托沒有資格的機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的,。
第四十三條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售不符合銷售條件的商品房的,處以警告，責(zé)令停止銷售,，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款,。
第四十四條 國家機(jī)關(guān)工作人員在商品房銷售管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán),、徇私舞弊,，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任,。
第七章 附 則
第四十五條 本辦法所稱返本銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為,。
本辦法所稱售后包租,，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。
本辦法所稱分割拆零銷售,，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以將成套的商品住宅分割為數(shù)部分分別出售給買受人的方式銷售商品住宅的行為,。
本辦法所稱產(chǎn)權(quán)登記面積，是指房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)登記的房屋面積,。
第四十六條 省,、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門可以根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則,。
第四十七條 本辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋,。
第四十八條 本辦法自2001年6月1日起施行。