關(guān)于印發(fā)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》的通知
建房[2010]165號
各省,、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳,，直轄市房地局（建委），新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)建設(shè)局：
為了規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)行為,，加強(qiáng)前期物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》,、《中華人民共和國合同法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定，我部制定了《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》,，現(xiàn)印發(fā)給你們,，請貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中的情況,，請及時(shí)告知我部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司,。
中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部
二〇一〇年十月十四日
物業(yè)承接查驗(yàn)辦法
第一條 為了規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)行為，加強(qiáng)前期物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督,，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定,，制定本辦法,。
第二條 本辦法所稱物業(yè)承接查驗(yàn)，是指承接新建物業(yè)前,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定,，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng),。
第三條 物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用,、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的原則,。
第四條 鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過參與建設(shè)工程的設(shè)計(jì),、施工、分戶驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收等活動(dòng)，向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)管理的建議,，為實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)創(chuàng)造有利條件,。
第五條 國務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。
縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督工作,。
第六條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同,，應(yīng)當(dāng)約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),。
第七條 建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約,，應(yīng)當(dāng)對全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的事項(xiàng)作出約定,。
第八條 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同,，應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容。
前期物業(yè)服務(wù)合同就物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的,，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以協(xié)議補(bǔ)充,。
不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照國家標(biāo)準(zhǔn),、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行,；沒有國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的,，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行,。
第九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確,、資料完整,、質(zhì)量合格、功能完備,、配套齊全的物業(yè),。
第十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作,。
第十一條 實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：
（一）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格,，取得規(guī)劃,、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件,，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案,；
（二）供水、排水,、供電,、供氣,、供熱、通信,、公共照明,、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水,、供電,、供氣、供熱已安裝獨(dú)立計(jì)量表具,；
（三）教育,、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生,、文化體育,、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成,；
（四）道路,、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求,；
（五）電梯,、二次供水、高壓供電,、消防設(shè)施、壓力容器,、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書,；
（六）物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全,；
（七）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第十二條 實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn),，主要依據(jù)下列文件：
（一）物業(yè)買賣合同,；
（二）臨時(shí)管理規(guī)約；
（三）前期物業(yè)服務(wù)合同,；
（四）物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案,；
（五）建設(shè)單位移交的圖紙資料；
（六）建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī),、政策,、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。
第十三條 物業(yè)承接查驗(yàn)按照下列程序進(jìn)行：
（一）確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案,；
（二）移交有關(guān)圖紙資料,；
（三）查驗(yàn)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備；
（四）解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題,；
（五）確認(rèn)現(xiàn)場查驗(yàn)結(jié)果,；
（六）簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；
（七）辦理物業(yè)交接手續(xù),。
第十四條 現(xiàn)場查驗(yàn)20日前,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑,、結(jié)構(gòu),、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施,、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料,；
（二）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料,；
（三）供水,、供電、供氣,、供熱,、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件,；
（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件,；
（五）承接查驗(yàn)所必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限,。
第十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對建設(shè)單位移交的資料進(jìn)行清點(diǎn)和核查，重點(diǎn)核查共用設(shè)施設(shè)備出廠,、安裝,、試驗(yàn)和運(yùn)行的合格證明文件。
第十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對下列物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場檢查和驗(yàn)收：
（一）共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ),、承重墻體、柱,、梁,、樓板、屋頂以及外墻,、門廳,、樓梯間、走廊,、樓道,、扶手,、護(hù)欄、電梯井道,、架空層及設(shè)備間等,；
（二）共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵,、水箱,、避雷設(shè)施、消防設(shè)備,、樓道燈,、電視天線、發(fā)電機(jī),、變配電設(shè)備,、給排水管線、電線,、供暖及空調(diào)設(shè)備等,；
（三）共用設(shè)施：一般包括道路、綠地,、人造景觀,、圍墻、大門,、信報(bào)箱,、宣傳欄、路燈,、排水溝,、渠、池,、污水井,、化糞池,、垃圾容器,、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車（非機(jī)動(dòng)車）停車設(shè)施,、休閑娛樂設(shè)施,、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施,、人防設(shè)施,、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。
第十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交有關(guān)單位的供水,、供電,、供氣,、供熱、通信和有線電視等共用設(shè)施設(shè)備,，不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場檢查和驗(yàn)收的內(nèi)容,。
第十八條 現(xiàn)場查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用核對、觀察,、使用,、檢測和試驗(yàn)等方法，重點(diǎn)查驗(yàn)物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn),、外觀質(zhì)量和使用功能。
第十九條 現(xiàn)場查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)形成書面記錄,。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)時(shí)間,、項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)范圍,、查驗(yàn)方法,、存在問題、修復(fù)情況以及查驗(yàn)結(jié)論等內(nèi)容,，查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗(yàn)的人員簽字確認(rèn),。
第二十條 現(xiàn)場查驗(yàn)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情形,，書面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗(yàn),。
第二十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場查驗(yàn),，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確認(rèn)現(xiàn)場查驗(yàn)的結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議,。
第二十二條 物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況,、存在問題、解決方法及其時(shí)限,、雙方權(quán)利義務(wù),、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。
第二十三條 物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議,，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力,。
第二十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備,。
第二十五條 物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議生效后，當(dāng)事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務(wù),，導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)合同無法履行的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,。
第二十六條 交接工作應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。交接記錄應(yīng)當(dāng)包括移交資料明細(xì),、物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)、交接時(shí)間,、交接方式等內(nèi)容,。交接記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽章確認(rèn)。
第二十七條 分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目,，可以根據(jù)開發(fā)進(jìn)度,，對符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗(yàn)。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接最后一期物業(yè)時(shí),，辦理物業(yè)項(xiàng)目整體交接手續(xù),。
第二十八條 物業(yè)承接查驗(yàn)費(fèi)用的承擔(dān)，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定,。沒有約定或者約定不明確的,，由建設(shè)單位承擔(dān)。
第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi),，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū),、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：
（一）前期物業(yè)服務(wù)合同；
（二）臨時(shí)管理規(guī)約,；
（三）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議,；
（四）建設(shè)單位移交資料清單；
（五）查驗(yàn)記錄,；
（六）交接記錄,；
（七）其它承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。
第三十條 建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況書面告知業(yè)主,。
第三十一條 物業(yè)承接查驗(yàn)可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門參加,，可以聘請相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行，物業(yè)承接查驗(yàn)的過程和結(jié)果可以公證,。
第三十二條 物業(yè)交接后,，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的約定，及時(shí)解決物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題,，導(dǎo)致業(yè)主人身,、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的,，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第三十三條 物業(yè)交接后,，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題,，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任,。
第三十四條 自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的,、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修,、養(yǎng)護(hù)和管理義務(wù)，承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任,。
第三十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管,。
物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有,。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi),，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案。
第三十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,，承擔(dān)物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任。
建設(shè)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的保修服務(wù),，服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用由雙方約定。
第三十七條 建設(shè)單位不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利,，在物業(yè)承接查驗(yàn)中免除自身責(zé)任,，加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任，損害物業(yè)買受人的權(quán)益,。
第三十八條 建設(shè)單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由,，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè),，因物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任,。
第四十條 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通,、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)中共同侵害業(yè)主利益的,，雙方應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任,。
第四十一條 物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)，業(yè)主享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主對建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗(yàn)行為的投訴,。
第四十二條 建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按本辦法履行承接查驗(yàn)義務(wù)的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,；逾期仍不改正的,，作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報(bào),。
第四十三條 建設(shè)單位不移交有關(guān)承接查驗(yàn)資料的,，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交的,，對建設(shè)單位予以通報(bào),，并按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十九條的規(guī)定處罰。
第四十四條 物業(yè)承接查驗(yàn)中發(fā)生的爭議,，可以申請物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門調(diào)解,，也可以委托有關(guān)行業(yè)協(xié)會調(diào)解。
第四十五條 前期物業(yè)服務(wù)合同終止后,，業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的承接查驗(yàn)活動(dòng),，可以參照執(zhí)行本辦法。
第四十六條 省,、自治區(qū),、直轄市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可以依據(jù)本辦法，制定實(shí)施細(xì)則,。
第四十七條 本辦法由國務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)解釋,。
第四十八條 本辦法自2011年1月1日起施行。