國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知
各省、自治區(qū),、直轄市人民政府,，國務(wù)院各部委、各直屬機構(gòu)：
為貫徹黨的十五大精神,，進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革,，加快住房建設(shè)，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：
一,、指導(dǎo)思想,、目標和基本原則
（一）深化城鎮(zhèn)住房制度改革的指導(dǎo)思想是：穩(wěn)步推進住房商品化、社會化,，逐步建立 適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟體制和我國國情的城鎮(zhèn)住房新制度,；加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為 新的經(jīng)濟增長點,，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求,。
（二）深化城鎮(zhèn)住房制度改革的目標是：停止住房實物分配,，逐步實行住房分配貨幣化 ；建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系,；發(fā)展住房金融,，培育和規(guī)范 住房交易市場。
（三）深化城鎮(zhèn)住房制度改革工作的基本原則是：堅持在國家統(tǒng)一政策目標指導(dǎo)下,，地方分別決策,，因地制宜，量力而行,；堅持國家,、單位和個人合理負擔；堅持“新房新制度,、 老房老辦法”,，平穩(wěn)過渡，綜合配套,。
二,、停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化
（四）1998年下半年開始停止住房實物分配,，逐步實行住房分配貨幣化,，具體時間、步驟由各省,、自治區(qū),、直轄市人民政府根據(jù)本地實際確定。停止住房實物分配后,，新建經(jīng)濟適 用住房原則上只售不租,。職工購房資金來源主要有：職工工資，住房公積金,，個人住房貸款 ,，以及有的地方由財政、單位原有住房建設(shè)資金轉(zhuǎn)化的住房補貼等,。
（五）全面推行和不斷完善住房公積金制度,。到1999年底，職工個人和單位住房公積金 的繳交率應(yīng)不低于5％,，有條件的地區(qū)可適當提高,。要建立健全職工個人住房公積金帳戶， 進一步提高住房公積金的歸集率,，繼續(xù)按照“房委會決策,，中心運作，銀行專戶,，財政監(jiān)督”的原則,，加強住房公積金管理工作,。
（六）停止住房實物分配后，房價收入比（即本地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟適 用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以上,，且財政,、單位原有住房建設(shè)資金可轉(zhuǎn)化為住房補貼的地區(qū)，可以對無房和住房面積未達到規(guī)定標準的職工實行住房補貼 ,。住房補貼的具體辦法,，由市（縣）人民政府根據(jù)本地實際情況制訂，報省,、自治區(qū),、直轄市人民政府批準后執(zhí)行。
三,、建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應(yīng)體系
（七）對不同收入家庭實行不同的住房供應(yīng)政策,。最低收入家庭租賃由政府或單位提供 的廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房,；其他收入高的家庭購買,、租賃市場價商品住 房,。住房供應(yīng)政策具體辦法,，由市（縣）人民政府制定。
（八）調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu),，重點發(fā)展經(jīng)濟適用住房（安居工程）,，加快解決城鎮(zhèn)住房困 難居民的住房問題。新建的經(jīng)濟適用住房出售價格實行政府指導(dǎo)價,，按保本微利原則確定,。 其中經(jīng)濟適用住房的成本包括征地和拆遷補償費、勘察設(shè)計和前期工程費,、建安工程費,、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費）、管理費,、貸款利息和稅金等7項因 素,，利潤控制在3％以下。要采取有效措施,，取消各種不合理收費,，特別是降低征地和拆遷 補償費，切實降低經(jīng)濟適用住房建設(shè)成本,，使經(jīng)濟適用住房價格與中低收入家庭的承受能力 相適應(yīng),，促進居民購買住房。
（九）廉租住房可以從騰退的舊公有住房中調(diào)劑解決,，也可以由政府或單位出資興建,。 廉租住房的租金實行政府定價,。具體標準由市（縣）人民政府制定。
（十）購買經(jīng)濟適用住房和承租廉租住房實行申請,、審批制度,。具體辦法由市（縣）人民政府制定。
四,、繼續(xù)推進現(xiàn)有公有住房改革,，培育和規(guī)范住房交易市場
（十一）按照《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā)[1994]43號，以下簡 稱《決定》規(guī)定,，繼續(xù)推進租金改革,。租金改革要考慮職工的承受能力，與提高職工工資相 結(jié)合,。租金提高后,，對家庭確有困難的離退休職工、民政部門確定的社會救濟對象和非在職 的優(yōu)撫對象等,，各地可根據(jù)實際情況制定減,、免政策。
（十二）按照《決定》規(guī)定,，進一步搞好現(xiàn)有公有住房出售工作,，規(guī)范出售價格。從1998年下半年起,，出售現(xiàn)有公有住房,，原則上實行成本價，并與經(jīng)濟適用住房房價相銜接,。要 保留足夠的公有住房供最低收入家庭廉價租賃,。 校園內(nèi)不能分割及封閉管理的住房不能出售，教師公寓等周轉(zhuǎn)用房不得出售,。具體辦法 按教育部,、建設(shè)部有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
（十三）要在對城鎮(zhèn)職工家庭住房狀況進行認真普查,，清查和糾正住房制度改革過程中 的違紀違規(guī)行為,，建立個人住房檔案，制定辦法,，先行試點的基礎(chǔ)上,，并經(jīng)省、自治區(qū),、直 轄市人民政府批準,，穩(wěn)步開放已購公有住房和經(jīng)濟適用住房的交易市場。已購公有住房和經(jīng) 濟適用住房上市交易實行準入制度，具體辦法由建設(shè)部會同有關(guān)部門制定,。
五,、采取扶持政策，加快經(jīng)濟適用住房建設(shè)
（十四）經(jīng)濟適用住房建設(shè)應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃,，堅持合理利用土地,、節(jié)約用地的原則。經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地應(yīng)在建設(shè)用地年度計劃中統(tǒng)籌安排,，并采取行 政劃撥方式供應(yīng),。
（十五）各地可以從本地實際出發(fā)，制定對經(jīng)濟適用住房建設(shè)的扶持政策,。要控制經(jīng)濟 適用住房設(shè)計和建設(shè)標準,，大力降低征地拆遷費用，理順城市建設(shè)配套資金來源,，控制開發(fā) 建設(shè)利潤,。停止征收商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)費，不再無償劃撥經(jīng)營性公建設(shè)施,。
（十六）經(jīng)濟適用住房的開發(fā)建設(shè)應(yīng)實行招標投標制度,，用競爭方式確定開發(fā)建設(shè)單位 。要嚴格限制工程環(huán)節(jié)的不合理轉(zhuǎn)包,，加強對開發(fā)建設(shè)企業(yè)的成本管理和監(jiān)控,。
（十七）在符合城市總體規(guī)劃和堅持節(jié)約用地的前提下，可以繼續(xù)發(fā)展集資建房和合作建房,，多渠道加快經(jīng)濟適用住房建設(shè),。
（十八）完善住宅小區(qū)的竣工驗收制度,，推行住房質(zhì)量保證書制度,、住房和設(shè)備及部件的質(zhì)量賠償制度和質(zhì)量保險制度，提高住房工程質(zhì)量,。
（十九）經(jīng)濟適用住房建設(shè)要注重節(jié)約能源,，節(jié)約原材料。應(yīng)加快住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的步伐,，大力推廣性能好,，價格合理的新材料和住宅部件，逐步建立標準化,、集約化,、系列化的 住宅部件、配件生產(chǎn)供應(yīng)方式,。
六,、發(fā)展住房金融
（二十）擴大個人住房貸款的發(fā)放范圍，所有商業(yè)銀行在所有城鎮(zhèn)均可發(fā)放個人住房貸款,。取消對個人住房貸款的規(guī)模限制,，適當放寬個人住房貸款的貸款期限,。
（二十一）對經(jīng)濟適用住房開發(fā)建設(shè)貸款，實行指導(dǎo)性計劃管理,。商業(yè)銀行在資產(chǎn)負債比例管理要求內(nèi),，優(yōu)先發(fā)放經(jīng)濟適用住房開發(fā)建設(shè)貸款。
（二十二）完善住房產(chǎn)權(quán)抵押登記制度,，發(fā)展住房貸款保險,，防范貸款風(fēng)險，保證貸款安全,。
（二十三）調(diào)整住房公積金貸款方向,，主要用于職工個人購買、建造,、大修理自住住房貸款,。
（二十四）發(fā)展住房公積金貸款與商業(yè)銀行貸款相結(jié)合的組合住房貸款業(yè)務(wù)。住房資金管理機構(gòu)和商業(yè)銀行要簡化手續(xù),，提高服務(wù)效率,。
七、加強住房物業(yè)管理
（二十五）加快改革現(xiàn)行的住房維修,、管理體制,，建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化,、市場化的物業(yè)管理體制,。
（二十六）加強住房售后的維修管理，建立住房共用部位,、設(shè)備和小區(qū)公共設(shè)施專項維 修資金,，并健全業(yè)主對專項維修資金管理和使用的監(jiān)督制度。
（二十七）物業(yè)管理企業(yè)要加強內(nèi)部管理,，努力提高服務(wù)質(zhì)量,，向用戶提供質(zhì)價相符的 服務(wù)，不得只收費不服務(wù)或多收費少服務(wù),，切實減輕住戶負擔,。物業(yè)管理要引入競爭機制， 促進管理水平的提高,。有關(guān)主管部門要加強對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管,。
八、加強領(lǐng)導(dǎo),，統(tǒng)籌安排,，保證改革的順利實施
（二十八）各級地方人民政府要切實加強對城鎮(zhèn)住房制度改革工作的領(lǐng)導(dǎo)。各地可根據(jù)本通知精神，結(jié)合本地區(qū)實際制定具體的實施方案,，報經(jīng)省,、自治區(qū)、直轄市人民政府批準 后實施,。建設(shè)部要會同有關(guān)部門根據(jù)本通知要求抓緊制定配套政策,，并加強對地方工作的指 導(dǎo)和監(jiān)督。
（二十九）加強輿論引導(dǎo),，做好宣傳工作,，轉(zhuǎn)變城鎮(zhèn)居民住房觀念，保證城鎮(zhèn)住房制度 改革的順利實施,。
（三十）嚴肅紀律,，加強監(jiān)督檢查。對違反《決定》和本通知精神,，繼續(xù)實行無償實物分配住房,，低價出售公有住房，變相增加住房補貼,，用成本價或低于成本價超標出售,、購買 公有住房，公房私租牟取暴利等行為,，各級監(jiān)察部門要認真查處,，從嚴處理。國務(wù)院責成建 設(shè)部會同監(jiān)察部等有關(guān)部門監(jiān)督檢查本通知的貫徹執(zhí)行情況,。
本通知自發(fā)布之日起實行,。原有的有關(guān)政策和規(guī)定，凡與本通知不一致的,，一律以本通知為準,。
國務(wù)院
1998年7月3日