《廣東省國有建設用地使用權(quán)交易市場管理規(guī)定》解讀
《廣東省國有建設用地使用權(quán)交易市場管理規(guī)定》（以下簡稱“《管理規(guī)定》”）已經(jīng)2023年10月8日十四屆廣東省人民政府第17次常務會議通過,，以廣東省人民政府令第304號公布,，自2024年1月1日起施行。現(xiàn)將《管理規(guī)定》有關(guān)內(nèi)容解讀如下：
一,、為什么要制定《管理規(guī)定》,？
（一）貫徹落實黨中央、國務院關(guān)于建設全國統(tǒng)一大市場決策部署的重要舉措,。習近平總書記強調(diào),，構(gòu)建新發(fā)展格局，迫切需要加快建設高效規(guī)范,、公平競爭,、充分開放的全國統(tǒng)一大市場，建立全國統(tǒng)一的市場制度規(guī)則,，促進商品要素資源在更大范圍內(nèi)暢通流動,。國有建設用地交易市場是我國現(xiàn)代市場體系的重要組成部分，是全國統(tǒng)一大市場的重要內(nèi)容,。我省有必要制訂出臺《管理規(guī)定》,，構(gòu)建統(tǒng)一開放、公平競爭,、高效規(guī)范的國有建設用地交易市場,。
（二）加強我省國有建設用地使用權(quán)交易市場管理的現(xiàn)實需要。近年來,，隨著經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級,，市場主體之間交易的需求日益強烈，而我省2002年制定的《廣東省土地使用權(quán)交易市場管理規(guī)定》（廣東省人民政府令第79號）已不能適應實際需要,。亟需制訂出臺新《管理規(guī)定》,，對原規(guī)章予以廢止,，進一步細化國有建設用地一、二級市場的交易規(guī)則,、交易流程及監(jiān)管措施,，規(guī)范我省國有建設用地交易行為。
（三）促進存量土地盤活利用的管理需要,。當前,，我省國有建設用地使用權(quán)二級市場長期處于自發(fā)、分散的狀態(tài),，信息不對稱,、交易機會不充分；同時,，現(xiàn)有政策對存量國有建設用地使用權(quán)交易的指導性不足,。亟需結(jié)合我省實際，制訂出臺《管理規(guī)定》,，切實推動存量建設用地高效利用,。
二、《管理規(guī)定》的主要內(nèi)容有哪些,？
《管理規(guī)定》共24條,，旨在規(guī)范交易市場秩序、促進土地高效流轉(zhuǎn),、提高節(jié)約集約用地水平,，進一步明確國有建設用地使用權(quán)交易市場的相關(guān)要求，完善國有建設用地使用權(quán)交易的規(guī)則,，健全市場交易的服務監(jiān)管,。主要內(nèi)容有：
（一）明確交易市場的相關(guān)要求
一是根據(jù)國家關(guān)于國有土地有償使用制度的規(guī)定，區(qū)分國有建設用地使用權(quán)一級市場,、二級市場,，并對交易方式、具體形式作出規(guī)定（第二,、四條）,。二是貫徹落實關(guān)于建設全國統(tǒng)一大市場的指示要求，明確了國有建設用地使用權(quán)交易市場的原則為統(tǒng)一開放,、公平競爭,、高效規(guī)范（第三條）。三是明確主管部門職責,，對省,、市、縣三級自然資源主管部門在交易市場管理中的職責分別作出規(guī)定（第五條）,。四是加強交易信息公開,，要求采用招標拍賣掛牌形式交易的,，優(yōu)先采取網(wǎng)上交易（第四條），并明確交易公告,、成交結(jié)果的公開場所和媒介（第十三條）,。
（二）健全服務監(jiān)管，規(guī)范交易市場秩序
一是明確對交易機構(gòu)的要求（第六條）,，厘清交易機構(gòu)和自然資源主管部門在交易活動中的關(guān)系（第七條）,。二是細化交易要求，明確供地方案包括監(jiān)管要求等內(nèi)容（第八條）,，要求將工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)發(fā)展承諾書或監(jiān)管協(xié)議納入招標拍賣掛牌協(xié)議文件（第十條）,。三是明確轉(zhuǎn)讓要求，規(guī)定辦理國有建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記的,，市,、縣自然資源主管部門要核查相關(guān)情況（第十五條）。四是加強交易市場監(jiān)測監(jiān)管,，要求市,、縣自然資源主管部門定期更新和發(fā)布基準地價,、標定地價（第二十二條）,。
（三）完善交易規(guī)則，促進土地要素流通
一是細化國有建設用地使用權(quán)招標拍賣掛牌公告的內(nèi)容,、時間要求（第十一條）,，明確標底、底價的保密要求（第九條）,。二是明確國有建設用地使用權(quán)有償使用合同的簽訂程序和買賣,、交換、贈與等國有建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的辦理程序（第十二,、十四條）,。三是規(guī)范劃撥、租賃土地的交易管理,，明確劃撥,、租賃土地轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押的條件和程序（第十六至十九條）,。四是推動以市場化方式盤活存量用地，規(guī)定國有建設用地使用權(quán)預告登記,、分割合并的條件（第二十,、二十一條）。
三,、需要特別說明的問題
?。ㄒ唬﹪薪ㄔO用地使用權(quán)交易市場的分類有哪些,？
《管理規(guī)定》對國有建設用地使用權(quán)交易市場進行了區(qū)分，具體包括政府以出讓,、租賃,、作價出資或者入股等方式有償供應國有建設用地使用權(quán)的一級市場，以及國有建設用地使用權(quán)人以轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押等方式交易國有建設用地使用權(quán)的二級市場。
（二）交易機構(gòu)與自然資源主管部門的是怎樣的關(guān)系,？
《管理規(guī)定》將自然資源主管部門與交易機構(gòu)的職責做了明確的區(qū)分與銜接,，明確了市、縣人民政府自然資源主管部門負責組織實施國有建設用地使用權(quán)交易和對交易市場的監(jiān)督管理,，交易的具體事項可以委托交易機構(gòu)承辦,，在工作機制上進一步保障國有建設用地使用權(quán)交易的順利進行。
（三）二級市場中土地轉(zhuǎn)讓核查的要求有哪些,？
《管理規(guī)定》明確自然資源主管部門介入轉(zhuǎn)讓核查的范圍是雙方交易后需要辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)的轉(zhuǎn)讓行為,，并明確了自然資源主管部門核查的內(nèi)容是轉(zhuǎn)讓的合法情況、有償使用合同約定的轉(zhuǎn)讓條件履行情況,，有利于維護相對人的合法權(quán)益和二級市場的交易秩序,。
（四）預告登記轉(zhuǎn)讓制度的意義有哪些？
為解決“投資額未到25%不得轉(zhuǎn)讓,，但不轉(zhuǎn)讓又無法實現(xiàn)開發(fā)利用,，進一步導致土地閑置”的難題，《管理規(guī)定》明確了未完成開發(fā)投資總額25%的房屋建設工程,，可以依法辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移預告登記,，待投資開發(fā)達到轉(zhuǎn)讓條件時，再辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),，為解決上述難題提供了新路徑,，既保障了投資人權(quán)益，又有利于存量土地盤活,，促進土地要素流通,。
（五）國有建設用地使用權(quán)分割、合并的作用有哪些,？
由于各方面原因,，一些已供宗地面積較大，因市場經(jīng)濟變化,，企業(yè)無力對土地進行合理開發(fā)或者部分土地無法繼續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營,，而有一些地塊則過于零碎，難以整體開發(fā)經(jīng)營或入駐大企業(yè)，為此,，《管理規(guī)定》明確了同一國有建設用地使用權(quán)人在國有建設用地具備獨立宗地條件和符合國土空間規(guī)劃的情況下,，可以分割、合并國有建設用地使用權(quán),，為解決存量國有建設用地“用而未盡”以及“碎片化”問題提供了新路徑,，有利于盤活利用存量土地資源、提高土地綜合利用效率,，有利于保障市場用地主體合法權(quán)益,。